종전자산 평가 결과가 권리가액과 분담금으로 이어지는 재개발 조합원과 구역 내 부동산 소유자에게 필요합니다. 이 사이트는 도시정비법 제74조 기준의 평가 구조와 절차를 설명하며, 개별 부동산의 확정 평가액은 제시하지 않습니다.
재개발감정평가는 ‘종전자산평가구조 확인’부터 ‘조건별 평가해설’까지 6단계로 확인합니다. 투자 시점 판단에 필요한 순서입니다.
도시정비법 제74조에 따른 종전자산·종후자산의 의미와 평가 구조를 확인합니다.
토지의 지목·면적·이용현황 등 평가에 반영되는 항목을 확인합니다.
건축물의 구조·용도·노후도 등 평가 반영 요소를 확인합니다.
시장·군수가 선정한 복수 감정평가법인의 평가 절차를 확인합니다.
평가 결과 통지 방식과 이의제기 절차를 확인합니다.
무허가건축물, 지장물 등 조건별 평가 취급을 확인합니다.
재개발과 재건축은 평가 대상·평가 주체 선정·기준 시점·산정 방식 항목이 모두 동일하게 적용됩니다.
| 구분 | 재개발 | 재건축 |
|---|---|---|
| 평가 대상 | 종전자산(제74조제1항제5호), 종후자산(제74조제2항) | 동일 조문 적용 |
| 평가 주체 선정 | 시장·군수 등이 감정평가법인 선정(제74조제2항제1호) | 동일 |
| 기준 시점 | 사업시행계획인가 고시일(종전자산) | 동일 |
| 산정 방식 | 복수 감정평가법인 평가액의 산술평균 | 동일 |
아래 목록에서 주제별로 정리한 재개발감정평가 정보 60가지를 바로 볼 수 있습니다.
종전자산평가는 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 시장·군수 등이 선정한 복수 감정평가법인이 평가하고, 그 평균액에 비례율을 곱해 권리가액이 정해집니다. 아래 6가지를 순서대로 확인하면 큰 흐름을 놓치지 않습니다.
| 항목 | 확인할 내용 | 확인처 |
|---|---|---|
| 종전자산평가구조 | 평가 기준 시점(사업시행계획인가 고시일), 감정평가법인 선정 주체, 산술평균 방식 | 조합 공고, 사업시행계획인가 고시문 |
| 토지평가항목 | 지목, 공부상 면적, 접도 조건, 용도지역, 획지 모양·경사 | 토지대장, 지적도, 토지이용계획확인서 |
| 건물·이용현황 | 구조 형식, 사용승인일, 대장상 용도와 실제 이용 일치 여부, 무단증축 | 건축물대장(표제부·전유부), 현장조사 |
| 평가절차·자료 | 현장조사 일정, 등기부등본·건축물대장 불일치, 임대차계약서 준비 | 조합 사무실, 등기소, 구청 |
| 평가결과확인 | 평가액·가격시점·면적 기재, 평가명세서의 비교표준지와 격차율, 비례율 | 개별 통지서, 관리처분계획안 공람 자료 |
| 조건별 평가해설 | 공유지분·상속·신탁·경매·근저당 등 특수 조건과 조합원 자격 구분 | 등기부등본, 신탁원부, rights.tnvjaos.com |
평가액 숫자 하나만 보고 유불리를 판단하는 것이 가장 흔한 실수입니다. 평가액은 비례율과 분양가를 거쳐야 실제 분담금이 됩니다.
도시정비법 제74조제2항제1호에 따라 조합이 아닌 시장·군수 등이 감정평가법인을 선정합니다. 이는 평가의 공정성과 객관성을 높이기 위한 장치입니다.
통상 시장·군수 등이 선정한 복수의 감정평가법인이 각각 평가한 금액을 산술평균해 최종 가격을 산정합니다.
종전자산 평가의 기준 시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날입니다(도시정비법 제74조).
재감정 요구가 가능한 경우도 있지만, 실무와 판례는 신중한 입장입니다. 종전자산 평가는 절대적 금액보다 조합원 간 형평성이 더 중요한 요소이고, 시세 반영으로 평가액이 오르면 비례율이 하락해 권리가액은 크게 변하지 않는 구조이기 때문입니다.
네, 사전 예약 시 당일 방문 상담이 가능합니다. 궁금한 평가 절차를 미리 알려주시면 관련 자료를 준비해 상담 시간을 단축해 드립니다.
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