건물·이용현황

공장·창고 등 비주거용 건물의 재개발 감정평가

재개발구역에는 주택뿐 아니라 소규모 공장이나 창고, 작업장처럼 비주거용으로 쓰이는 건물도 섞여 있는 경우가 있습니다. 이런 건물은 구조와 용도가 주거용과 달라 평가 시 고려하는 항목도 일부 차이가 있습니다.

• 건물 구조 — 경량철골조, 판넬조 등 주거용과 다른 구조 형식이 많음
• 특수설비 — 크레인 레일, 배기·집진 설비 등 부착 설비의 평가 포함 여부
• 토지 오염 여부 — 공장 용도였던 토지는 토양오염 조사가 필요할 수 있음
• 기계·기구 — 이동 가능한 생산설비는 건물 평가 대상에서 원칙적으로 제외

공장·창고 등 비주거용 건물의 재개발 감정평가, 핵심만 요약하면 무엇인가요?

• 공장·창고 등 비주거용 건물도 사업구역 안 건축물이면 종전자산평가 대상이며, 구조와 용도에 맞는 고려 요소가 적용됩니다.
• 경량철골조·판넬조 건물은 철근콘크리트조 주택과 내구연한과 재조달원가 산정 기준이 달라 별도 원가 자료로 평가되곤 합니다.
• 크레인 레일 등 고정 설비는 포함될 수 있지만, 이동 가능한 생산기계는 동산이라 평가 대상에서 제외됩니다.

비주거용 건물도 종전자산평가 대상인가요?

네, 용도와 관계없이 사업구역 내 건축물이라면 종전자산평가 대상에 포함되며, 다만 구조와 이용현황에 맞는 평가 방법과 고려 요소가 다를 수 있습니다.

공장 건물의 구조적 특징이 평가에 미치는 영향은 무엇인가요?

경량철골조나 판넬조로 지어진 공장·창고 건물은 철근콘크리트조 주택과 내구연한이나 재조달원가 산정 기준이 달라, 별도의 원가 자료를 기준으로 평가되는 경우가 많습니다.

건물에 부착된 특수설비는 어떻게 되나요?

크레인 레일이나 배기·집진 설비처럼 건물에 고정적으로 부착돼 분리 시 건물 기능이 훼손되는 설비는 건물 평가에 포함될 수 있지만, 독립적으로 이전 가능한 기계·기구는 원칙적으로 별도 자산으로 취급됩니다.

생산설비(기계·기구)도 평가 대상인가요?

공장 안의 생산기계나 이동 가능한 설비는 부동산이 아닌 동산으로 분류돼 종전자산 감정평가 대상에서 제외되며, 이전이나 처분은 소유자가 별도로 계획해야 합니다.

토양오염이 우려되는 경우에는 어떻게 되나요?

과거 공장이나 주유소 등으로 이용됐던 토지는 토양환경보전법 등에 따른 오염 조사가 필요할 수 있으며, 오염이 확인되면 정화 비용 등이 별도로 검토돼야 하는 문제로 다뤄질 수 있습니다.

공장을 임대하고 있던 경우에는 어떻게 되나요?

공장·창고를 임차인에게 임대하고 있었다면, 소유자의 건물·토지 평가와 임차인의 영업손실보상은 이 사이트가 다루는 다른 문서와 마찬가지로 별개 절차로 처리됩니다.

무허가로 지어진 공장·창고는 어떻게 되나요?

정식 건축허가 없이 지어진 공장·창고는 다른 무허가건축물과 마찬가지로 기준일 이전 건축 여부 등 인정 요건을 확인해야 평가 반영 여부가 결정됩니다.

비주거용 건물 소유자가 준비하면 좋은 자료는 무엇인가요?

건축물대장과 함께 설비 목록, 사용 이력, 임대차 현황 등을 정리해두면 현장조사에서 건물과 설비를 구분해 설명하는 데 도움이 됩니다.

실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?

가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?

• 생산기계까지 건물 평가에 포함될 것이라 기대하는 경우로, 이동 가능한 기계는 동산이라 소유자가 따로 처분해야 합니다.
• 토양오염 가능성을 확인하지 않는 경우로, 오염이 확인되면 정화 비용 등이 별도로 검토돼야 합니다.
• 무허가 창고도 당연히 평가될 것이라 보는 경우로, 기준일 이전 건축 등 인정 요건을 먼저 확인해야 합니다.

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