건물·이용현황

멸실·철거된 건물, 재개발 감정평가는 어떻게 되나

노후 건축물이 많은 재개발구역에서는 화재나 붕괴, 소유자의 자진 철거로 건축물대장상 건물은 존재하지만 실제로는 건물이 없어진 경우가 종종 발생합니다. 이런 경우 건물 부분은 평가 대상에서 제외되거나 잔존 상태에 따라 제한적으로만 평가에 반영되는 것이 일반적입니다.

• 완전 멸실 — 건물이 물리적으로 존재하지 않으면 건물 평가 대상에서 제외되는 것이 원칙
• 멸실신고 — 건축물대장상 멸실 처리 여부가 확인 절차에 영향
• 부분 손상 — 화재 등으로 일부만 훼손된 경우 잔존 가치를 반영해 평가
• 토지만 평가 — 건물이 없어졌다면 나대지 기준으로 토지만 평가

건축물대장상 존재해도 실제로 없다면

건축물대장에 건물이 등재돼 있더라도 현장조사에서 실제로 건물이 존재하지 않는 것으로 확인되면, 건물 부분은 종전자산평가 대상에서 제외되는 것이 원칙입니다.

멸실신고를 하지 않았다면 어떻게 되나요

소유자가 건물을 철거하고도 관할 구청에 멸실신고를 하지 않아 대장이 정리되지 않은 경우, 현장조사 결과를 바탕으로 실제 현황이 우선 반영되며 별도로 멸실신고 절차를 밟도록 안내받을 수 있습니다.

화재로 일부만 훼손된 경우

건물 전체가 아니라 일부만 화재나 붕괴로 훼손됐다면, 남아 있는 부분의 잔존가치를 감정평가법인이 판단해 제한적으로 평가에 반영하는 경우가 있습니다.

철거 시점이 평가 기준일 이전인지가 중요합니다

사업시행계획인가 고시일(가격시점) 이전에 이미 철거가 완료됐다면 그 시점의 현황인 나대지를 기준으로 평가되며, 고시일 이후 철거는 별도로 확인이 필요할 수 있습니다.

재난이나 안전사고로 철거명령을 받은 경우

붕괴 위험 등으로 관할 구청의 철거명령을 받아 철거된 건물은, 철거 경위와 시점을 확인할 수 있는 자료(철거명령서, 안전진단 결과 등)를 갖춰두면 평가 절차에서 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

건물이 없어졌다고 조합원 자격도 사라지나요

건물 멸실 자체가 조합원 자격이나 분양자격에 미치는 영향은 감정평가와는 별개의 기준으로 판단되며, 구체적인 사항은 rights.tnvjaos.com에서 확인해야 합니다.

재건축한 건물이 있다면

멸실 이후 소유자가 새로 건물을 지었다면, 새 건물의 사용승인일과 현황을 기준으로 다시 평가 대상에 포함되는 것이 일반적입니다.

멸실 관련 자료를 미리 준비해두는 것이 좋은 이유

철거 시점과 경위를 뒷받침하는 자료가 없으면 현장조사에서 이를 소명하기 어려울 수 있어, 철거 관련 서류나 사진을 미리 보관해두는 것이 평가 절차에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문