재개발 종전자산 감정평가 구조와 절차
종전자산은 도시정비법 제74조제1항제5호에 따라 사업시행계획인가 고시일을 기준으로 평가한 조합원의 기존 토지·건축물 가격입니다. 평가를 수행할 감정평가법인은 조합이 아닌 시장·군수 등이 선정하며, 통상 복수 평가액을 산술평균해 최종 가격을 정합니다. 이 문서는 절차와 구조를 설명하는 것으로, 개별 부동산의 확정 평가액을 제시하지 않습니다.
- 종전자산 — 분양대상자의 기존 토지·건축물(제74조제1항제5호)
- 종후자산 — 분양예정인 대지·건축물(제74조제2항)
- 감정평가법인 선정 — 시장·군수 등이 선정(제74조제2항제1호)
- 평가 기준 시점 — 사업시행계획인가 고시가 있은 날
종전자산평가의 법적 근거
도시정비법 제74조제1항은 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 종전 토지·건축물 명세와 사업시행계획인가 고시일 기준 가격을 포함해야 한다고 정합니다. 이 가격이 종전자산 평가액입니다.
왜 조합이 아닌 시장·군수가 감정평가법인을 선정하나요
도시정비법 제74조제2항제1호는 감정평가법인 선정 권한을 조합이 아닌 시장·군수 등에게 부여합니다. 조합원 이해관계와 무관한 주체가 선정함으로써 평가의 공정성과 객관성을 높이고, 이를 둘러싼 분쟁 소지를 줄이려는 취지입니다.
복수 평가와 산술평균
실무상 시장·군수 등이 복수의 감정평가법인을 선정·계약해 평가하며, 각 법인의 평가금액을 산술평균해 최종 가격을 산정하는 경우가 많습니다. 판례에서도 관할 구청장이 선정·계약한 두 개의 감정평가기관이 평가한 금액을 산술평균한 사례가 확인됩니다.
평가 기준 시점이 중요한 이유
종전자산 평가의 기준 시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날로 특정됩니다. 이는 이후 부동산 시장 변동과 무관하게 특정 시점 기준으로 조합원 간 형평성 있는 가격을 산정하기 위한 장치입니다.
종후자산과의 차이
종전자산은 원칙적으로 감정평가 방법을 따르지만, 종후자산은 도시정비법 제74조제2항에 따라 사업시행자와 토지등소유자 전원이 합의하면 가격을 산정할 수 있는 예외가 열려 있습니다. 다만 전원 합의는 흔하지 않은 방식입니다.
이 사이트가 확정 평가액을 제시하지 않는 이유
평가액은 개별 부동산의 위치, 면적, 이용현황, 감정평가 시점의 시장 상황 등에 따라 달라지는 개별적 산정 결과입니다. 이 사이트는 평가 구조와 절차를 안내할 뿐, 특정 매물의 확정 평가액을 추정·제시하지 않습니다.
평가 절차에 조합원이 참여할 수 있는 부분
조합원은 평가 결과가 통지된 이후 열람이나 이의신청을 통해 절차에 관여할 수 있지만, 감정평가법인 선정이나 평가 진행 자체에는 관여하지 않는 구조입니다. 이는 앞서 설명한 공정성 확보 취지와 연결됩니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
도시정비법 제74조제2항제1호에 따라 조합이 아닌 시장·군수 등이 감정평가법인을 선정합니다. 이는 평가의 공정성과 객관성을 높이기 위한 장치입니다.
통상 시장·군수 등이 선정한 복수의 감정평가법인이 각각 평가한 금액을 산술평균해 최종 가격을 산정합니다.
종전자산 평가의 기준 시점은 사업시행계획인가 고시가 있은 날입니다(도시정비법 제74조).
원칙적으로는 감정평가를 따르지만, 도시정비법 제74조제2항에 따라 사업시행자와 토지등소유자 전원이 합의하면 예외적으로 다른 방식으로 가격을 정할 수 있습니다.
아닙니다. 개별 부동산의 확정 평가액은 이 사이트에서 산출·제시하지 않으며, 실제 평가는 시장·군수가 선정한 감정평가법인을 통해 개별적으로 이뤄집니다.
아닙니다. 감정평가법인 선정은 시장·군수 등의 권한이며, 조합이나 조합원에게는 선정 권한이 없습니다.