상가 감정평가, 건물과 시설물은 평가돼도 영업권은 별개
상가의 종전자산평가는 건물 구조체와 건물에 부착된 고정 시설물까지를 대상으로 하며, 임차인의 영업권이나 영업손실은 감정평가와는 별개의 제도로 다뤄집니다. 두 개념을 혼동하면 평가 결과를 오해하기 쉽습니다.
- 평가 대상 — 건물 구조체, 부착된 고정 시설물(전기·설비 등)
- 평가 제외 — 이동 가능한 집기·비품
- 별개 제도 — 임차인의 영업권·영업손실 보상
- 확인 방법 — 건축물대장상 시설 현황과 실제 부착 여부 대조
상가 감정평가, 건물과 시설물은 평가돼도 영업권은 별개, 핵심만 요약하면 무엇인가요?
- 상가의 종전자산평가는 건물 구조체와 분리하면 가치가 훼손되는 전기·급배수 설비 등 고정 시설물까지를 대상으로 합니다.
- 진열대, 냉장고 같은 이동 가능한 집기·비품은 평가 대상이 아니며 소유자나 임차인이 별도로 처분·이전해야 합니다.
- 임차인의 영업권이나 영업손실은 감정평가와 성격이 다른 별도의 보상 제도로 다뤄집니다.
상가 건물 평가에 포함되는 것은 무엇인가요?
상가의 종전자산평가는 건물 구조체와 함께, 건물에 고정적으로 부착돼 분리하면 건물 가치가 훼손되는 전기·급배수 설비 등의 시설물을 포함하는 것이 일반적입니다.
평가에서 제외되는 것은 무엇인가요?
진열대, 냉장고 등 이동이 가능한 집기·비품은 건물 자체의 평가 대상이 아니며, 이는 소유자나 임차인이 별도로 처분·이전해야 하는 자산입니다.
영업권은 왜 감정평가 대상이 아닌가요?
영업권이나 영업손실은 부동산 자체의 가치가 아니라 그 자리에서 영업을 계속했다면 얻었을 이익에 관한 개념으로, 종전자산 감정평가와는 성격이 다른 별도의 보상 제도로 다뤄집니다.
임차인이 있는 상가는 누가 평가를 받나요?
건물과 토지의 종전자산평가는 소유자를 기준으로 이뤄지며, 임차인의 영업손실 관련 사항은 별도로 확인해야 합니다. 상가 임차인의 영업보상 관련 사항은 tenant.tnvjaos.com에서 자세히 다룹니다.
리모델링·인테리어 비용은 반영되나요?
건물에 고정적으로 부착돼 원상회복이 어려운 리모델링 부분은 평가에 반영될 수 있지만, 단순 장식이나 이동 가능한 인테리어는 반영되지 않는 경향이 있습니다.
상가 소유자가 헷갈리기 쉬운 부분은 무엇인가요?
상가 소유자는 건물 평가액과 임차인의 영업손실보상액을 하나로 착각하기 쉬운데, 두 금액은 산정 주체와 근거가 전혀 다른 별개의 금액이라는 점을 이해해야 합니다.
권리금은 감정평가와 어떤 관계인가요?
임차인 간에 주고받는 권리금은 소유자의 감정평가나 조합의 보상 대상이 아닌, 임차인들 사이의 사적 거래 관행으로 다뤄지는 경우가 많아 별도로 확인이 필요합니다.
상가 시설물 확인은 언제 이뤄지나요?
현장조사 단계에서 감정평가법인이 건물 구조와 부착 시설물의 현황을 직접 확인하며, 이때 소유자나 임차인이 시설 현황을 설명하면 도움이 될 수 있습니다.
용도변경이 있었던 상가는 어떻게 평가하나요?
건축물대장상 용도와 실제 영업 용도가 다르면 평가 과정에서 실제 이용현황을 별도로 확인해 반영하는 절차가 있을 수 있습니다.
이 문서와 tenant.tnvjaos.com을 함께 봐야 하는 이유는 무엇인가요?
상가 소유자라도 임차인을 두고 있다면 건물 평가 구조뿐 아니라 임차인의 영업손실보상 절차가 어떻게 진행되는지도 함께 알아두는 것이 명도와 사업 진행을 원활히 하는 데 도움이 됩니다.
상가 건물 평가액에 이견이 있을 때는 어떻게 해야 하나요?
시설물 반영 범위나 노후도 산정에 이견이 있다면 평가 근거 자료를 확인하고, 필요하면 이의신청 절차를 검토할 수 있습니다. 이의신청 절차의 세부 내용은 이 사이트의 평가결과확인 문서에서 다룹니다.
실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?
| 단계 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 건축물대장상 시설 현황과 실제로 건물에 부착된 시설물을 대조해 목록을 만듭니다. |
| 2단계 | 원상회복이 어려운 고정 리모델링 부분과 이동 가능한 인테리어를 구분해 정리합니다. |
| 3단계 | 현장조사 때 소유자나 임차인이 시설 현황과 실제 영업 용도를 설명합니다. |
| 4단계 | 임차인이 있다면 영업손실보상 절차를 따로 확인하고, 시설물 반영에 이견이 있으면 이의신청을 검토합니다. |
가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?
- 건물 평가액과 임차인 영업손실보상액을 하나의 금액으로 착각하는 경우로, 두 금액은 산정 주체와 근거가 다릅니다.
- 임차인 간에 오간 권리금이 감정평가에 들어간다고 보는 경우로, 권리금은 보통 임차인 간 사적 거래 관행으로 다뤄집니다.
- 인테리어 비용 전액이 반영될 것이라 기대하는 경우로, 단순 장식이나 이동 가능한 인테리어는 반영되지 않는 경향입니다.
건물·이용현황 관련해 함께 보면 좋은 정보는 무엇인가요?
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
재개발감정평가에 대해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
아닙니다. 이동 가능한 집기·비품은 건물 평가 대상이 아니며, 건물에 고정 부착된 시설물만 평가에 포함되는 것이 일반적입니다.
아닙니다. 영업권·영업손실보상은 종전자산 감정평가와는 별개의 제도로, 관련 사항은 tenant.tnvjaos.com에서 확인해야 합니다.
건물에 고정돼 원상회복이 어려운 부분은 반영될 수 있지만, 단순 장식성 인테리어는 평가액에 크게 반영되지 않는 경향이 있습니다.
건물과 토지의 종전자산평가는 소유자를 기준으로 이뤄지며, 임차인은 평가 대상이 아니라 별도의 영업손실보상 절차와 관련됩니다.
분리 시 건물 가치가 훼손되는지, 건축물대장에 시설로 등재돼 있는지 등을 기준으로 감정평가법인이 판단합니다.