감정평가를 2인 이상에게 맡겨 평균 내는 이유
재개발 종전자산 감정평가는 통상 조합이 1곳, 시장·군수 등이 추천하는 곳 1곳 등 복수의 감정평가기관에 의뢰해 각각 평가한 금액을 산술평균하는 방식으로 이뤄집니다. 하나의 평가기관에만 맡기지 않는 이유는 평가의 객관성과 공정성을 높이기 위한 장치입니다. 이 구조를 이해하면 통지받은 평가액이 어떻게 산출됐는지 파악하는 데 도움이 됩니다.
- 조합이 선정한 감정평가기관 1곳 이상
- 시장·군수 등이 추천·선정한 감정평가기관 1곳 이상
- 각 기관의 평가액을 산술평균해 최종 평가액 산정
- 평가액 편차가 크면 재평가나 검증 절차를 거치기도 함
복수 평가를 하는 이유
감정평가는 평가기관과 담당 평가사의 판단에 따라 금액이 달라질 수 있는 영역이라, 하나의 기관에만 의존하면 공정성 시비가 생길 수 있습니다. 조합이 선정한 기관과 관할 지자체가 추천한 기관을 함께 활용해 서로 다른 시각의 평가를 교차 검증하는 것이 이 제도의 취지입니다.
산술평균은 어떻게 계산하나요
각 감정평가기관이 산정한 평가액을 단순히 더해 기관 수로 나누는 방식이 일반적입니다. 예를 들어 두 기관의 평가액이 각각 3억 원과 3억 2천만 원이라면 평균인 3억 1천만 원이 해당 자산의 종전자산평가액이 됩니다.
평가액 편차가 클 때
두 기관의 평가액 차이가 통상적인 범위를 크게 벗어나면, 평가 근거를 다시 검토하거나 제3의 기관에 재평가를 의뢰하는 등 추가 검증 절차를 거치는 경우가 있습니다. 구체적인 기준과 절차는 조합 정관이나 관련 규정에 따라 다를 수 있습니다.
조합원이 평가 과정에 참여할 수 있나요
조합원이 직접 감정평가 기준을 정하지는 않지만, 감정평가기관 선정과 관련된 사항은 통상 총회 의결을 거치도록 돼 있어 간접적으로 의견을 반영할 기회가 있습니다. 평가기관 선정 절차에 문제가 있다고 판단되면 총회에서 이의를 제기할 수 있습니다.
개별 평가액과 전체 사업비의 관계
종전자산평가액은 개별 조합원의 권리가액을 결정하는 기초 자료이자, 전체 조합원 평가액 합계가 사업비 추정과 비례율 산정에도 영향을 미치는 중요한 지표입니다. 평가 구조를 이해하면 본인의 권리가액이 어떻게 결정되는지 큰 틀에서 파악할 수 있습니다.
평가액에 이견이 있으면
통지받은 평가액에 이견이 있으면 정해진 기간 내에 이의신청을 할 수 있으며, 이의신청과 재감정의 구체적인 차이와 절차는 이 사이트의 관련 문서에서 확인할 수 있습니다. 산술평균 구조를 이해하고 있으면 이의신청 시 어느 평가기관의 평가 근거를 문제 삼을지 판단하는 데도 도움이 됩니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
통상적인 방식이지만 구체적인 기관 수와 선정 방식은 도시정비법과 관할 지자체 규정, 조합 정관에 따라 다를 수 있습니다.
통상적인 범위를 벗어나면 추가 검증 절차를 거치는 경우가 있지만, 구체적인 기준은 조합 정관이나 관련 규정을 확인해야 합니다.
단순히 각 기관의 평가액을 더해 기관 수로 나누는 방식이라 계산 자체는 어렵지 않으며, 통지서에 최종 평가액이 명시돼 나옵니다.
개별 조합원이 직접 지정하지는 못하지만, 평가기관 선정은 총회 의결 사항인 경우가 많아 간접적으로 의견을 반영할 수 있습니다.
평가사의 판단, 참고한 거래 사례, 평가 시점의 세부 해석 차이 등으로 평가액이 달라질 수 있어, 이를 보완하기 위해 복수 평가와 산술평균 방식을 활용합니다.
통상 2곳이 일반적이지만, 평가액 편차가 크거나 재평가가 필요한 경우 제3의 기관이 추가로 참여하는 경우도 있을 수 있습니다.
선정 절차와 결과는 통상 조합 총회 자료나 정보공개 요청을 통해 조합원이 확인할 수 있습니다.
총회 의결 과정에서 반대 의견을 제시할 수 있으며, 특정 기관 선정에 문제가 있다고 판단되면 정보공개청구를 통해 선정 근거를 확인해볼 수 있습니다.