감정평가 3방식(원가법·거래사례비교법·수익환원법)이란
감정평가에 관한 규칙은 부동산 평가방법을 원가법·거래사례비교법·수익환원법 세 가지로 구분하고 있으며, 재개발 종전자산평가에서도 대상 부동산의 종류와 특성에 따라 이 방법들이 개별적으로 또는 함께 적용됩니다. 토지는 거래사례비교법, 건물은 원가법이 기본으로 쓰이는 경향이 있고, 임대수익이 있는 부동산은 수익환원법이 함께 검토될 수 있습니다.
- 원가법 — 재조달원가에서 감가수정을 뺀 금액으로 산정, 주로 건물에 적용
- 거래사례비교법 — 유사 부동산의 실제 거래사례와 비교해 산정, 주로 토지에 적용
- 수익환원법 — 장래 기대되는 순수익을 환원해 산정, 임대수익 부동산에 적용
감정평가 3방식(원가법·거래사례비교법·수익환원법)이란, 핵심만 요약하면 무엇인가요?
- 감정평가에 관한 규칙은 부동산 평가방법을 원가법·거래사례비교법·수익환원법 세 가지로 구분합니다.
- 토지는 거래사례비교법, 건물은 재조달원가에서 감가수정을 빼는 원가법이 기본으로 쓰이는 경향이 있습니다.
- 임대수익 부동산은 수익환원법이 함께 검토되며, 방법별 시산가액은 조정 절차를 거쳐 하나의 최종 평가액으로 정리됩니다.
왜 평가방법이 하나가 아니라 세 가지인가요?
부동산은 종류와 상태가 다양해 하나의 방법으로 모든 대상을 정확히 평가하기 어렵습니다. 감정평가에 관한 규칙은 대상의 특성에 맞는 방법을 적용하도록 세 가지 방식을 마련해두고 있으며, 재개발 현장에서도 토지와 건물을 각각 다른 방법으로 평가한 뒤 합산하는 경우가 흔합니다.
토지는 왜 거래사례비교법이 기본인가요?
토지는 개별성이 강해 원가로 재현하기 어렵고, 인근의 유사 토지 거래사례를 비교하는 방식이 시장가치를 더 잘 반영한다고 봅니다. 이 때문에 감정평가 실무에서는 토지 평가 시 거래사례비교법을 기본으로 삼는 경우가 많습니다.
건물은 왜 원가법이 기본인가요?
건물은 신축에 드는 재조달원가를 산정하고 여기서 노후도에 따른 감가수정을 빼는 방식으로 잔존가치를 비교적 객관적으로 산출할 수 있어 원가법이 기본적으로 활용됩니다.
수익환원법이 함께 적용되는 경우에는 어떻게 되나요?
상가·다세대주택처럼 임대수익이 발생하는 부동산은 장래 기대되는 순수익을 환원해 가치를 산정하는 수익환원법이 원가법과 함께 검토될 수 있습니다. 임대 중인 건물의 평가 구조는 이 사이트의 다른 문서에서 더 자세히 다룹니다.
여러 방법을 함께 쓰면 평가액이 여러 개 나오나요?
방법별로 산출한 시산가액을 감정평가법인이 대상 부동산의 특성과 자료의 신뢰도를 고려해 조정·결정하는 절차를 거쳐 하나의 최종 평가액으로 정리하는 것이 일반적입니다.
감정평가법인마다 적용 방법이 다를 수 있나요?
기본 원칙은 동일하게 따르지만, 자료 확보 상황이나 대상 부동산의 특수성에 따라 보조적으로 활용하는 방법이나 가중치에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 감정평가법인의 전문적 판단 영역입니다.
토지 평가에서 공시지가기준법이 쓰이는 경우에는 어떻게 되나요?
표준지공시지가를 기준으로 시점수정·지역요인·개별요인 등을 보정해 평가하는 공시지가기준법이 거래사례비교법과 함께 활용되기도 하며, 어떤 방법을 주된 방법으로 삼을지는 감정평가법인이 자료 상황에 따라 판단합니다.
이 사이트가 특정 방법의 계산 결과를 제시하지 않는 이유는 무엇인가요?
세 가지 방법의 구체적 계산에는 재조달원가 단가표, 인근 거래사례, 임대수익률 등 개별 자료가 필요해 일반화하기 어렵습니다. 이 문서는 방법의 구조만 설명하며, 특정 부동산의 확정 평가액은 산출하지 않습니다.
실제로 확인할 때는 어떤 순서로 진행하나요?
| 단계 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 본인 자산이 토지 위주인지, 건물 비중이 큰지, 임대수익이 있는지 먼저 구분합니다. |
| 2단계 | 감정평가서에서 주된 평가 방법과 보조적으로 활용한 방법이 무엇인지 확인합니다. |
| 3단계 | 토지라면 공시지가기준법이 거래사례비교법과 함께 쓰였는지와 시점수정·지역요인·개별요인 보정을 살핍니다. |
| 4단계 | 방법별 시산가액이 어떻게 조정돼 최종 평가액이 됐는지 근거를 확인합니다. |
가장 흔하게 하는 실수는 무엇인가요?
- 세 방법의 결과가 각각 따로 통지될 것이라 기대하는 경우로, 시산가액은 조정·결정 절차를 거쳐 하나로 정리됩니다.
- 기관마다 방법이 달랐다는 이유만으로 평가가 틀렸다고 보는 경우로, 보조 방법이나 가중치는 자료 상황에 따라 다를 수 있습니다.
- 일반 계산식으로 본인 평가액을 직접 산출하려는 경우로, 재조달원가 단가표, 거래사례, 임대수익률 같은 개별 자료가 필요합니다.
종전자산평가구조 관련해 함께 보면 좋은 정보는 무엇인가요?
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
재개발감정평가에 대해 자주 묻는 질문은 무엇인가요?
일반적으로 토지는 거래사례비교법, 건물은 원가법이 기본으로 적용되며, 임대수익이 있으면 수익환원법이 추가로 검토될 수 있습니다. 구체적인 적용 방법은 감정평가법인이 대상 부동산의 특성에 따라 정합니다.
방법별로 시산가액이 산출될 수 있지만, 최종적으로는 감정평가법인이 이를 조정해 하나의 평가액으로 결정하는 것이 원칙입니다.
어느 한쪽이 항상 유리하다고 단정할 수 없습니다. 부동산 종류에 맞는 방법을 적용하는 것이 목적이며, 유불리보다 대상 특성에 맞는 방법 선택이 우선입니다.
감정평가에 관한 규칙이 정한 기준과 대상 부동산의 특성에 따라 방법을 선택하며, 임의로 정하는 것은 아닙니다.
시산가액 간 차이가 지나치게 크다고 판단되면 평가 근거 자료를 확인하고 필요시 이의신청 절차를 검토할 수 있습니다. 이의신청 절차는 이 사이트의 평가결과확인 문서에서 다룹니다.