종전자산평가구조

감정평가 3방식(원가법·거래사례비교법·수익환원법)이란

정리 · 2026년 09월 11일

감정평가에 관한 규칙은 부동산 평가방법을 원가법·거래사례비교법·수익환원법 세 가지로 구분하고 있으며, 재개발 종전자산평가에서도 대상 부동산의 종류와 특성에 따라 이 방법들이 개별적으로 또는 함께 적용됩니다. 토지는 거래사례비교법, 건물은 원가법이 기본으로 쓰이는 경향이 있고, 임대수익이 있는 부동산은 수익환원법이 함께 검토될 수 있습니다.

• 원가법 — 재조달원가에서 감가수정을 뺀 금액으로 산정, 주로 건물에 적용
• 거래사례비교법 — 유사 부동산의 실제 거래사례와 비교해 산정, 주로 토지에 적용
• 수익환원법 — 장래 기대되는 순수익을 환원해 산정, 임대수익 부동산에 적용

왜 평가방법이 하나가 아니라 세 가지인가요

부동산은 종류와 상태가 다양해 하나의 방법으로 모든 대상을 정확히 평가하기 어렵습니다. 감정평가에 관한 규칙은 대상의 특성에 맞는 방법을 적용하도록 세 가지 방식을 마련해두고 있으며, 재개발 현장에서도 토지와 건물을 각각 다른 방법으로 평가한 뒤 합산하는 경우가 흔합니다.

토지는 왜 거래사례비교법이 기본인가요

토지는 개별성이 강해 원가로 재현하기 어렵고, 인근의 유사 토지 거래사례를 비교하는 방식이 시장가치를 더 잘 반영한다고 봅니다. 이 때문에 감정평가 실무에서는 토지 평가 시 거래사례비교법을 기본으로 삼는 경우가 많습니다.

건물은 왜 원가법이 기본인가요

건물은 신축에 드는 재조달원가를 산정하고 여기서 노후도에 따른 감가수정을 빼는 방식으로 잔존가치를 비교적 객관적으로 산출할 수 있어 원가법이 기본적으로 활용됩니다.

수익환원법이 함께 적용되는 경우

상가·다세대주택처럼 임대수익이 발생하는 부동산은 장래 기대되는 순수익을 환원해 가치를 산정하는 수익환원법이 원가법과 함께 검토될 수 있습니다. 임대 중인 건물의 평가 구조는 이 사이트의 다른 문서에서 더 자세히 다룹니다.

여러 방법을 함께 쓰면 평가액이 여러 개 나오나요

방법별로 산출한 시산가액을 감정평가법인이 대상 부동산의 특성과 자료의 신뢰도를 고려해 조정·결정하는 절차를 거쳐 하나의 최종 평가액으로 정리하는 것이 일반적입니다.

감정평가법인마다 적용 방법이 다를 수 있나요

기본 원칙은 동일하게 따르지만, 자료 확보 상황이나 대상 부동산의 특수성에 따라 보조적으로 활용하는 방법이나 가중치에 차이가 있을 수 있습니다. 이는 감정평가법인의 전문적 판단 영역입니다.

토지 평가에서 공시지가기준법이 쓰이는 경우

표준지공시지가를 기준으로 시점수정·지역요인·개별요인 등을 보정해 평가하는 공시지가기준법이 거래사례비교법과 함께 활용되기도 하며, 어떤 방법을 주된 방법으로 삼을지는 감정평가법인이 자료 상황에 따라 판단합니다.

이 사이트가 특정 방법의 계산 결과를 제시하지 않는 이유

세 가지 방법의 구체적 계산에는 재조달원가 단가표, 인근 거래사례, 임대수익률 등 개별 자료가 필요해 일반화하기 어렵습니다. 이 문서는 방법의 구조만 설명하며, 특정 부동산의 확정 평가액은 산출하지 않습니다.

자주 묻는 질문