임대 중인 건물, 수익환원법으로 평가되는 경우
임대수익이 발생하는 상가·다세대 건물은 원가법(건축비 기준)뿐 아니라 수익환원법(임대수익 기준)으로도 평가될 수 있습니다. 두 방식이 함께 검토되면 평가액 산정 근거가 더 복잡해지므로, 본인 건물이 어떤 방식으로 평가되는지 이해해두는 것이 좋습니다.
| 평가 방법 | 기준 |
|---|---|
| 원가법 | 재조달원가에서 감가수정을 반영한 가액 |
| 수익환원법 | 장래 기대되는 순수익을 환원율로 환산한 가액 |
| 거래사례비교법 | 유사 부동산의 실제 거래사례 비교 |
수익환원법은 언제 적용되나요
임대수익이 꾸준히 발생하는 상가나 수익형 부동산은 미래에 기대되는 순수익을 환원율로 나눠 가치를 산정하는 수익환원법이 함께 검토됩니다. 순수 주거용 건물보다 상가 건물에서 더 비중 있게 활용되는 경향이 있습니다.
원가법과 수익환원법 중 무엇이 우선하나요
감정평가 실무에서는 부동산의 특성에 따라 주된 평가 방법을 정하고, 다른 방법으로 산출한 가액을 참고해 조정하는 방식이 활용됩니다. 어느 한 방법만으로 결정되지 않는 경우가 많습니다.
임대료가 시세보다 낮으면 평가에 불리한가요
실제 임대료가 시세보다 현저히 낮다면 평가 시 시장임대료를 기준으로 보정해 반영하는 경우가 있어, 실제 계약 임대료만으로 평가액이 낮아지는 것은 아닙니다.
공실 상태인 상가는 어떻게 평가되나요
공실이라도 인근 유사 상가의 임대 시세를 기준으로 기대수익을 추정해 수익환원법을 적용할 수 있으며, 공실 기간이 평가에 참고 요인이 될 수 있습니다.
이용현황이 실제와 다르면
건축물대장상 용도와 실제 이용현황(예: 근린생활시설을 주거로 사용)이 다르면 평가 시 이를 어떻게 반영할지가 쟁점이 될 수 있어, 사전에 이용현황을 명확히 소명하는 것이 중요합니다.
다세대주택도 수익환원법이 적용되나요
임대 목적의 다세대주택이라면 수익환원법이 함께 검토될 수 있지만, 실거주 목적의 단독·다세대주택은 원가법이나 거래사례비교법이 상대적으로 더 비중 있게 활용되는 경향이 있습니다.
평가 방법에 대한 설명을 요청할 수 있나요
감정평가서에는 적용된 평가 방법과 산출 근거가 기재되므로, 이해가 어렵다면 조합이나 평가기관에 설명을 요청할 수 있습니다.
실제 사업 진행 상황과 세부 요건은 구역과 시점마다 다를 수 있으니, 정확한 사항은 해당 조합이나 관할 구청에 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
건물의 용도와 이용현황에 따라 평가기관이 방법을 정하며, 확정된 방법과 근거는 평가서를 통해 확인할 수 있습니다.
공실이라도 인근 시세를 기준으로 기대수익을 추정하므로 반드시 낮게 평가되는 것은 아니지만, 공실 기간이 참고 요인이 될 수 있습니다.
시장임대료 기준으로 보정해 반영하는 경우가 있어, 실제 계약 임대료만으로 평가액이 결정되지는 않습니다.
실제 이용현황을 소명하되, 위반 사항이 있다면 이 부분이 평가에 별도로 고려될 수 있습니다.
기본 개념(순수익÷환원율)은 공개돼 있지만, 구체적인 환원율과 순수익 추정 근거는 평가서를 통해 확인해야 합니다.
두 방법의 결과를 감정평가사가 조정해 최종 평가액을 산정하며, 조정 근거는 평가서에 설명됩니다.
네, 감가수정을 통해 노후도가 반영되므로 건축 연한이 오래될수록 원가법 평가액이 낮아지는 경향이 있습니다.
적법한 증축이라면 전체 건물 평가에 포함해 반영되는 것이 일반적이며, 별도로 분리해 평가하지는 않습니다.
권리금은 통상 감정평가 대상이 아니며, 영업손실보상 등 별도 절차에서 다뤄지는 경우가 많습니다.
전체 건물을 하나의 평가 단위로 보되, 임대 현황을 종합적으로 고려해 수익환원법을 함께 검토할 수 있습니다.
통상 토지와 건물을 각각 평가한 뒤 합산하는 방식이 활용되며, 평가서에 각각의 금액이 별도로 기재됩니다.