건물·이용현황

무단증축·옥탑 구조물, 감정평가에서 어떻게 처리되나

오래된 다세대·다가구주택 중에는 옥상에 옥탑방을 무단으로 짓거나 발코니를 확장하는 등 건축물대장에 등재되지 않은 무단증축 부분이 있는 경우가 많습니다. 이런 부분은 적법한 건축물과 동일한 기준으로 평가받기 어려우며, 위반건축물로 등재돼 있으면 별도 확인이 필요합니다.

무단증축 부분이 문제가 되는 이유

건축물대장에 등재되지 않은 부분은 공적으로 확인된 적법한 건축물이 아니어서, 일반 건물과 동일한 기준으로 평가하기 어렵습니다.

옥탑방은 왜 자주 문제가 되나요

다가구·다세대주택 옥상에 무단으로 지어진 옥탑방은 실제로 거주 공간으로 쓰이는 경우가 많지만, 건축법상 허용 범위를 넘는 경우 위반건축물로 분류돼 평가에서 제외되거나 제한적으로만 반영될 수 있습니다.

발코니 확장이나 처마 증축은 어떻게 되나요

소규모 확장이라도 건축물대장에 반영되지 않은 부분이라면 원칙적으로 정식 평가 대상은 아니며, 현장조사에서 확인된 실제 면적과 대장상 면적의 차이로 다뤄질 수 있습니다.

위반건축물로 등재된 경우

관할 구청이 위반 사실을 확인해 건축물대장에 위반 사항을 등재한 경우, 이행강제금 부과와는 별개로 감정평가 시에는 현장조사를 통해 실제 상태를 확인해 반영 여부를 판단합니다.

이행강제금을 냈다고 적법해지는 것은 아닙니다

이행강제금은 위반 상태를 시정하지 않은 데 대한 행정상 제재일 뿐, 이를 납부했다고 무단증축 부분이 적법한 건축물로 전환되는 것은 아니어서 평가 반영 여부와는 별개로 봐야 합니다.

무단증축 부분도 전혀 가치가 없는 것으로 취급되나요

정식 평가 대상은 아니더라도, 철거 비용이나 명도 과정에서의 처리 문제 등이 별도로 고려될 수 있어 완전히 무가치하다고 단정하기는 어려운 경우도 있습니다.

무단증축 부분을 적법화할 수 있나요

건축법상 요건을 충족하면 양성화(적법화) 절차를 통해 대장에 등재할 수 있는 경우가 있으나, 가능 여부는 관할 구청의 건축 관련 규정에 따라 다릅니다.

매수 전 확인해두면 좋은 점

무단증축 부분이 있는 부동산을 매수하려는 경우, 건축물대장과 실제 현황을 대조해 위반 여부와 이행강제금 부과 이력을 미리 확인해두는 것이 평가액 예측과 향후 처리 계획에 도움이 됩니다.

자주 묻는 질문